Qué índice se aplica a tu contrato
Depende de cuándo se firmó. La Ley de Arrendamientos Urbanos ha cambiado varias veces, y cada contrato sigue la versión vigente cuando se firmó.
| Contrato firmado | Cómo se actualiza |
|---|---|
| Entre 1995 y marzo de 2015 | Lo pactado; sin cláusula, el IPC. |
| Entre abril de 2015 y el 5 de marzo de 2019 | Lo pactado, sin tope. Sin cláusula, no hay actualización. |
| Entre el 6 de marzo de 2019 y el 25 de mayo de 2023 | Lo pactado, como máximo el IPC. Sin cláusula, no hay actualización. |
| Desde el 26 de mayo de 2023 | Lo pactado, como máximo el IPC y, desde 2025, el IRAV. Sin cláusula, no hay actualización. |
Los contratos anteriores a 1995 tienen regímenes propios y la calculadora no los cubre. Si la cláusula dice que la renta se actualiza pero no con qué índice, en los contratos firmados desde abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que por ley va de 0 a 2 %; en los anteriores, el IPC. Los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 (RDL 21/2018, derogado) pueden tener matices propios. Los alquileres de temporada y los locales se rigen por lo pactado: el IRAV solo vale para vivienda.
El mes que cuenta
En los contratos desde abril de 2015 se toma el último índice publicado en la fecha de actualización (art. 18.1 LAU), no un mes fijo. El INE publica el IPC definitivo y el IRAV hacia mediados del mes siguiente, así que para un aniversario el 1 de octubre cuenta el dato de agosto, publicado en septiembre; el IGC sale unas cinco semanas más tarde. La calculadora elige el mes con los calendarios de publicación del INE y usa solo datos definitivos, nunca el avance. Si tu cláusula fija un mes de referencia concreto, manda la cláusula.
Topes temporales
En estos periodos, además, la subida tuvo un límite. Con un gran tenedor se aplicaba siempre; con cualquier otro arrendador, solo si no habíais pactado otra subida.
| Actualizaciones entre | Tope | Norma |
|---|---|---|
| 31 de marzo de 2022 – 31 de diciembre de 2023 | IGC (0–2 %) | RDL 6/2022, art. 46 (prorrogado por los RDL 11/2022 y 20/2022) |
| 1 de enero de 2024 – 31 de diciembre de 2024 | 3 % | Ley 12/2023, disposición final 6ª |
| 22 de marzo de 2026 – 29 de abril de 2026 | 2 % | RDL 8/2026, derogado (BOE de 30 de abril de 2026) |
El tope del 2 % del RDL 8/2026 rigió desde el 22 de marzo de 2026 hasta su derogación, votada en el Congreso el 28 de abril y publicada (y efectiva) en el BOE el 30 de abril; para aniversarios entre el 28 y el 29 de abril hay dudas. Hoy no hay ningún tope temporal.
Cuándo se puede cobrar la nueva renta
La ley no fija un preaviso de un mes, como a veces se lee. Lo que dice el art. 18.2 LAU: «La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado». Vale una nota en el recibo del mes anterior. Si se avisa tarde, la subida no se cobra con efectos retroactivos.
IRAV e IPC de los últimos 12 meses
| Mes | IRAV | IPC | Publicado |
|---|---|---|---|
| septiembre de 2026 | 2,54 % | 4,9 % | 14 de octubre de 2026 |
| agosto de 2026 | 2,47 % | 4,3 % | 15 de septiembre de 2026 |
| julio de 2026 | 2,49 % | 3,6 % | 13 de agosto de 2026 |
| junio de 2026 | 2,44 % | 3,2 % | 15 de julio de 2026 |
| mayo de 2026 | 2,48 % | 3,2 % | 12 de junio de 2026 |
| abril de 2026 | 2,4 % | 3,2 % | 14 de mayo de 2026 |
| marzo de 2026 | 2,47 % | 3,4 % | 14 de abril de 2026 |
| febrero de 2026 | 2,16 % | 2,3 % | 13 de marzo de 2026 |
| enero de 2026 | 2,14 % | 2,3 % | 13 de febrero de 2026 |
| diciembre de 2025 | 2,32 % | 2,9 % | 15 de enero de 2026 |
| noviembre de 2025 | 2,29 % | 3 % | 12 de diciembre de 2025 |
| octubre de 2025 | 2,25 % | 3,1 % | 14 de noviembre de 2025 |
Variación anual, en %. El IRAV es el menor valor entre el IPC, la inflación subyacente y una tasa moderada calculada a partir de ambas; se publica desde enero de 2025 con datos de noviembre de 2024.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio subir el alquiler cada año?
No. La actualización es un derecho de las partes según lo pactado; si el contrato no dice nada y se firmó desde abril de 2015, la renta no se actualiza.
Mi contrato dice IPC, ¿puedo aplicar el IPC entero?
Si se firmó desde el 26 de mayo de 2023, no: desde 2025 la subida no puede superar el IRAV. En los contratos anteriores rige lo pactado, con el IPC como máximo si se firmaron desde marzo de 2019.
¿Puede bajar la renta?
Si el índice es negativo, la actualización también lo sería. La ley permite actualizar al arrendador o al arrendatario, pero que el inquilino pueda exigir la bajada es una interpretación, no una regla expresa.
¿Y si alquilo a un gran tenedor?
Hoy da igual para la actualización anual. Solo importó en los periodos con topes temporales (2022–2024 y marzo–abril de 2026), cuando con un gran tenedor el tope se aplicaba siempre.
Fuentes
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 18 y disposición adicional 11ª: boe.es
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda: boe.es
- Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024 que define el IRAV: boe.es
- RDL 6/2022, art. 46: boe.es · Ley 2/2015 (IGC): boe.es
- RDL 8/2026 y su derogación: boe.es, boe.es
- Datos: INE, series IRAV1, IPC290750 e IGC1 y calendarios de publicación, consultados el 11 de noviembre de 2026: ine.es
Información general, no asesoramiento jurídico. Ante un caso dudoso, consulta a un profesional o a la oficina de vivienda de tu comunidad.